空き家に相続に税金はかかる？八戸市で使える特例情報まとめ！
この記事でわかること
- ・空き家でも遺産総額次第で相続税はかかる
- ・相続税の判定は基礎控除を超えるかで決まる
- ・小規模宅地等の特例で評価額を抑えられる
- ・売却時は3,000万円特別控除を使える場合がある
- ・八戸市では確認書の申請が必要になる場合がある
親の家を相続したあと、「誰も住んでいないのに相続税はかかるのか」「空き家のまま置いておくと負担が増えるのか」と不安になる方は少なくありません。
空き家であっても、相続した財産に含まれる以上、相続税の判定対象になります。さらに、相続後は固定資産税、将来手放したときは譲渡所得も関係してくるため、最初に全体像を整理しておくことが大切です。
この記事では、空き家を相続したときに確認したい相続税の基本、評価額の見方、負担を抑えるための特例、そして八戸市で確認しておきたい手続きまで解説します。
空き家を相続時にかかる税金
空き家でも相続税の対象
まず押さえておきたいのは、誰も住んでいない家でも、被相続人が所有していた財産であれば相続税の判定対象に含まれるという点です。
相続税は現金や預貯金だけでなく、家屋やその敷地なども含めた遺産の総額をもとに判定します。そのため、空き家だからと言って相続税の対象外になるわけではありません。
基礎控除内に収まるかを確認
相続税が実際にかかるかどうかは、遺産の総額が基礎控除を超えるかで変わります。
基礎控除額は3,000万円＋600万円×法定相続人の数です。
空き家を含めた遺産の総額がこの範囲内に収まるなら、原則として相続税の申告や納付は不要になります。
参照：国税庁「相続税の計算」（2026年4月22日確認）
相続後は毎年の固定資産税や将来の譲渡所得も関係する
相続後に所有を続ける限り、固定資産税は毎年かかります。また、将来その空き家や敷地を手放して利益が出たときは、譲渡所得の申告が必要になります。
また、八戸市では、所有者が亡くなって相続登記が終わるまでの間、現所有者であることを知った日から3か月以内に「固定資産現所有者申告書」の届出が必要と案内されています。（2026年4月22日確認）
| 種類 | 発生のタイミング | 対象 |
|---|---|---|
| 相続税 | 相続で財産を取得したとき | 遺産総額のうち基礎控除超過分 |
| 固定資産税 | 毎年1月1日時点で所有しているとき | 家屋・敷地の固定資産税評価額 |
| 譲渡所得 | 手放して利益が出たとき | 譲渡益 |
空き家も相続税が
かかるって本当？
空き家の相続税評価額はどう決まる？
敷地は路線価方式か倍率方式で確認
空き家の相続税評価額を考えるとき、まず確認したいのが敷地の評価方法です。
敷地は、国税庁の基準に基づき路線価方式または倍率方式で評価します。
- 路線価方式：路線価が定められている地域で使う方法
- 計算式：路線価×各種補正率×面積
- 倍率方式：路線価が定められていない地域で使う方法
- 計算式：固定資産税評価額×一定の倍率
参照：国税庁「土地家屋の評価」（2026年4月22日確認）
建物は固定資産税評価額が基準
建物の相続税は固定資産税評価額と同じ金額で評価するのが原則です。そのため、相場と相続税の評価額は一致しません。
築年数が古い建物でも、建物が存在する以上は評価額が付くため、「空き家だからほとんど価値がない」と決めつけるのは危険です。
補正や権利関係の見落としに注意
敷地の評価では、形が歪な土地や間口が狭い土地、私道の扱いがある土地など、状態によって評価が変わることがあります。
空き家の敷地に共有関係や利用関係の整理が必要な場合もあるため、評価が心配な場合は早めに専門家へ相談することをおすすめします。
空き家の負担を抑えるための特例
小規模宅地等の特例は使える？
相続した空き家の敷地は、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。特定居住用宅地等に当てはまれば、330㎡まで評価額を80％減額できます。
ただし、この特例は必ず利用できるわけではありません。取得する人の立場によって要件が異なり、配偶者、同居親族、持ち家のない相続人などによって条件が変わります。
また、適用を受けるには相続税の申告時に所定の書類提出が必要です。遺産分割がまとまらないまま申告期限を迎えると、当初申告では使えないこともあります。
参照：国税庁「小規模宅地等の特例」（2026年4月22日確認）
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 減額の割合 | 最大80％評価減 限度面積は330㎡ |
| 対象 | 被相続人の居住用だった敷地 |
| 主な要件 | 取得者ごとに異なる |
| 手続き | 相続税の申告で適用 |
空き家の3,000万円特別控除で譲渡所得を抑える
相続した空き家を手放すときは、譲渡所得の3,000万円特別控除も確認したい制度です。
被相続人が一人で住んでいた家屋と敷地を相続し、一定の要件を満たして期限内に譲渡した場合は、譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。適用期限は2027年12月31日までです。
参照：国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」（2026年4月22日確認）
八戸市で確認しておきたい手続き
八戸市では、この特別控除の確定申告で必要になる被相続人居住用家屋等確認書を交付しています。まずは税務署で対象になるかを確認し、そのうえで必要書類を揃えて申請する必要があります。（2026年4月22日確認）
また、相続登記前でも固定資産税の納税通知書の送り先変更に関する届出が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化されており、相続を知った日から3年以内に申請しなければなりません。
参照：法務局「相続登記が義務化されました」（2026年4月22日確認）
空き家も相続税が
かかるって本当？
空き家の相続税に関するQ&A
- Q1.空き家の相続でも税金の支払いは必要？
- A1.被相続人が所有していた家屋や敷地であれば相続財産に含まれます。
-
ただし、実際に相続税がかかるかは、空き家を含めた遺産の総額が基礎控除を超えるかで決まります。まずは遺産全体を見て判断することが大切です。
- Q2.相続税がかかるかどうかは何を見れば分かる？
- A2. 3,000万円＋600万円×法定相続人の数で計算する基礎控除額を確認します。
-
その上で、家屋は固定資産税評価額、敷地は路線価方式または倍率方式で評価した金額を含め、遺産総額が基礎控除を超えるかを見ます。
- Q3.空き家の3,000万円特別控除はいつまでに何をすればいい？
- A3. 相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ制度の適用期限である2027年12月31日までに譲渡する必要があります。
-
八戸市では、確定申告に必要な被相続人居住用家屋等確認書を市で交付しています。
2024年1月1日以降の譲渡は、翌年2月15日まで耐震改修または除却を行った場合も対象になる可能性があります。
まとめ
親の家を相続して空き家になった場合は、まず相続税の基礎控除に収まるかを確認し、次に家屋と敷地の評価額を整理することが大切です。その上で、小規模宅地等の特例や空き家の3,000万円特別控除が使えるかを確認できれば、負担を抑えられる可能性があります。
八戸市では確認書の交付や固定資産税の届出に関する案内も出ているため、制度の条件だけでなく地元で必要な手続きまで含めて早めに整理しておくと安心です。